土地 活用 相談

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土地活用の王道は?

土地を有効活用する方法には、様々な種類がますが、王道は「アパート経営」「マンション経営」「駐車場経営」です。

 

●アパート経営&マンション経営

 

【メリット】

@長期的で安定的な収入が得ることが可能 入居者を確保すると、一定期間の収入は安定して入ります。入居者がいる限り、途切れることなく家賃収入が得られます。
Aもしもの時は生命保険の代わりになる アパートローン商品の中には、「団体信用生命保険」が組み込まれている商品もあります。オーナー様がもしもの時は、ローン残高は保険で完済出来ます。
B節税効果が期待できる 固定資産税は、賃貸経営を行う場合は経費として計上でき、相続税の評価額も圧縮する効果もあります。収支が赤字だとすると、給与所得から差し引くことができるので、所得税・住民税が低くなります。

 

【デメリット】

空室が埋まらなかったときの問題

当然の事ながら空室があると家賃収入が減ります。ローンの返済・維持管理費・修繕費用など支払いをしなくてなはなりませんので、空室はリスクです。

建物の老朽化やそれに伴う修繕費用の問題

フローリング、壁紙の張替え、お風呂やキッチンやトイレといった水回りの取り換え、外壁の塗装など老朽化に伴い費用は掛かります。

地震や火災などの自然災害の問題

最近、地震が多いのが気になりますし規模にもよりますが、一夜にして物件が失われる事も想定出来ます。

 

●駐車場経営

 

【メリット】

初期費用が少なく済む

月極駐車場形式とコインパーキング形式に分かれますが、立体駐車場でない平地の駐車場の場合初期投資額を抑える事も可能です。

他へ転用切り替えが容易

アパ・マン経営の場合、「借地借家法」により他の転用は厳しいです。駐車場は借地借家法の適用対象外であるので、アパート・マンションに転用したり、売却も可能です。(立体駐車場の場合は要注意

自然災害のリスクがほとんどない

被害があってもアスファルト舗装やコンクリート舗装を行えば容易に再開することが出来る。

 

【デメリット】

税制上の優遇措置はほとんどない

アパート・マンションと違い、固定資産税の減税対象にはならず、相続税についても優遇措置はありません。

不正駐車に注意する必要がある。

契約の駐車スペースや未契約の空いているスペースに不正に駐車したりするケースがある。
土地の利用効率が低く収益性が低い 平面駐車場の場合、2階建てや3階建てではないため、土地の利用効率が高いとは言えず、コインパーキングでは機械の導入が必要で、収支が見合う場所(駅や商業施設の近くなど)でないと採算の取れない可能性がある。

 

 

その他には、ソーラーパネルを設置して売電収入を得る「太陽光発電」や土地を貸して、借主に建物を建ててもらう貸地やトランクルームも有効な土地活用のひとつです。


その土地に合った最適な土地活用を選ぶことが重要です。

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